回流加拿大6大須知｜一次了解身分界定、稅務問題與買樓程序

多倫多是加拿大第一大城市，人口將近300萬，並持續增長中，隨著人口紅利，多倫多樓盤亦呈現一片上升趨勢。究竟為什麼眾多投資客都看好多倫多的樓市？就讓我們替您解析多倫多樓盤，瞭解多倫多有哪些優點適合港人投資，再推薦3個極具潛力的多倫多物業供您參考。   多倫多環境介紹｜世界宜居城市榜上常客 多倫多長年以來都是世界宜居城市的榜上常客，更是北美經濟重心之一，不但擁有繁華的商業區，更提供市民如大型公園、沙灘等地方遊樂空間，以及連接多倫多都會區的DVP高速公路，讓市民享受便利舒適的生活環境。另外，多倫多更擁有世界排名百大高教學府，如多倫多大學及其他知名學院都在多倫多市中心，港人留學生畢業後在當地找工作亦很方便。因此吸引港人移居多倫多，或是有家人、親戚在此求學或工作生活。   為什麼選擇多倫多物業投資？解析3大原因吸引港人買樓 1.多倫多樓市反應熱烈 不僅多倫多市中心的公寓供不應求，高級住宅、郊區獨立屋、中低密度單幢的新建房屋熱度最高。加拿大房地產協會統計，2021年住宅交易約66.7萬宗，按年增長超過20%，比過去10年平均成交量多逾三成。5 月份實際全國平均銷售價格同上年同期增長 3.4%。 2.多倫多移民環境友善，港人落腳首選 加拿大對移民政策相對寬鬆，每年接收約20~30萬移民，其中約有50%的人會選擇多倫多落腳，使多倫多逐漸形成移民友善城市，同時多倫多也是最多港人選擇移民的落腳地。且如能順利申請移民身份，還可申請退還買樓時繳付的15%海外買家税。 3.多倫多租金收益可觀 由於多倫多人口日益增長，房市供需曲線不斷上升，反應出多倫多的租金收益率相當可期，約落在3.9%~5.5%之間，足以支付買樓按揭、稅項與物業管理等費用，不需負擔過多買樓成本。   多倫多樓市表現如何？疫情籠罩下仍舊持續升值 加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）公布反映當地樓價的房屋價格指數（HPI），2021年12月為331，較11月的323上揚2.5%。統計資料顯示，加拿大HPI自2009年起一直錄得按年增長，至2021年已連續第13年錄得升幅，去年指數按年急漲26.6%，屬2005年有統計以來升幅最大的一年。大多倫多地區（Greater Toronto Area）期內樓價更狂升31%，跑贏大市。業界對加拿大樓市展望樂觀，預期今年再有約7.6%至10.5%漲幅。長遠看來多倫多樓市會持續增長，尤其是公寓市場，因為容易放租賺取租金收益，抵銷外國買家稅；而即使是5、6年後才交樓的樓花，交屋後再轉買亦可賺取優渥報酬。 即使因為全球疫情蔓延而使多倫多封城，市民在減少娛樂消費支出的情況下，反而使得儲蓄增加，間接促使市民加大意願投資多倫多的樓盤。而且一旦疫苗廣泛施打，重新開始迎接移民潮，多倫多樓市的市場需求將會進一步增長。   多倫多樓價是多少？ 由於多倫多樓市表現熾熱，由多倫多地產局統計2022年4月的平均多倫多樓價為125.4萬加幣（約778萬港元），比去年同期上升15%，其中新建的分層公寓單位基準價上升了14%，將近100萬加幣，折合港元約640萬；獨立屋和半獨立屋的基準價升幅約17%，而升幅最大的是排屋，上升了18.8%，約161萬加幣，折合港元約999萬，足以顯示投資者十分看好多倫多樓盤持續增長。 從以下三個多倫多樓盤例子更可清晰得知，多倫多樓價升幅和租金升幅有多大潛力。 Aura Aura位於Yonge and College區，於2015年建成，沿途有Sky train地鐵站經過，交通鄰近Ryerson University及市中心金融區域，租務市場長期缺盤。至今樓價增幅已高達51%，平均租金1,900加幣，租金回報率為3.9%。 Festival Tower Festival Tower於2011年完工，坐落在King Street W.上，此區是多倫多眾多5星級酒店與高級餐廳匯集處，亦有多個國家級劇院，因此每年多倫多電影節都會在此舉辦。如此精華的地段，也讓Festival Tower的樓價大幅提升77%，租金行情高達$2750加幣，有著3.8%的租金回報率。 Wellesley on the Park 於2020年落成的Wellesley On the Park，甫一推出便受到眾多投資者期待，由於位於市中心Bay Steet，屬於多倫多市政府重點發展的規劃區，加上鄰近多倫多大學，步行只需5分鐘，使得Wellesley On the Park的樓價急速飆升，比起當初2014年時的預售價格，至今已經上升87%，如果是當初就已購入樓花，至今可賺取113%的利潤（約$434,100加幣，約港幣2,767,500元）。   近期熱門多倫多樓盤推薦 The Gloucester on Yonge The Gloucester on Yonge預計於2022年入伙，位於多倫多市中心核心地段。由於坐落於Wellesley地鐵站上蓋，交通非常方便。加上鄰近多倫多大學及全球最大地下購物城PATH，生活配套一應俱全，只需10分鐘路程便可滿足生活所需，可見其升值潛力。立即按此了解更多項目詳情。 JAC Condos JAC Condos預計於2024年落成，鄰近多倫多核心地段Jarvis Street夾Dundas Street，步行4分鐘即達地鐵站。該區集中了各行業的資源，包括多倫多金融區、多倫多大學、市政廳、五大醫院等設施，未來發展潛力強大，可期望樓價大幅增長。立即按此了解更多項目詳情。 M City M City位於密西沙加市中心心臟位置，是加拿大第六大城市。該區是各大地區的交通樞紐，加上附近即將開通LRT輕鐵線路，交通十分方便。此外，項目附近有多間著名學府，具有強大的租務需求。因此M City前三期一推出已火速售罄，有意投資者切勿錯過今次第四期預購！立即按此了解更多項目詳情。   想瞭解加拿大買樓流程，請參考：如何在加拿大買樓？一篇解析購樓條件、流程與注意事項，準備當樓主 

加拿大因為擁有舒適的居住條件、優美的自然景觀、宜人的氣候條件，當地城市一直是經濟學人（The Economist）評選世界宜居城市前10名的常客，也是港人熱門移民、海外物業投資首選之一。接下來我們將為您解析加拿大樓盤狀況、認識買樓條件與流程，協助你做好成為加拿大樓主的準備。   港人在加拿大買樓容易嗎？ 加拿大對海外置業的買家相對開放，即使是非加拿大公民買樓，所享有的房地產權利與加拿大公民相同，只有在卑詩省或安大略省買樓時被收取20%或15%的海外買家税，剩餘省份皆不抽稅，可見加拿大政府藉此吸引海外買家的政策方向。 但需注意的是，在加拿大買樓時，若您沒有加拿大工作簽證、學生簽證，也非加拿大公民，只能在加拿大逗留最多6個月，並被政府視作「非居民身份」。如果待超過6個月以上，則需向加拿大移民局申請居民身份。而身份的差異在於非加拿大居民，大多數海外買家需支付35%的首期，因此銀行貸出物業價格65%以下的按揭，只要您無法提供加拿大當地住址證明、甚至即使具備加拿大公民身份，卻因為離開加拿大超過180天，也會被視為非加拿大居民。   加拿大樓盤表現如何？ 加拿大整體樓盤表現自2020年中期便不斷成長，年度平均樓價提升22%、成交量則是20~35%，至2022年4月全國平均樓價按年上升23.8%，其中以多倫多與溫哥華兩大城市的樓價最高。 貸款利息低 由於加拿大央行（Bank of Canada）調降最低利率為0.25%，並承諾未來3年內都不會有大幅變動，對於計畫買樓的買家，可以享有最低年息1.3~1.5厘優惠，並推出首購樓房激勵方案，政府提供股權抵押貸款，替新買樓的樓主分擔5~10%的樓房費用（視購買樓盤為新建案或二手樓），大大降低按揭買樓成本。目前全球各國大多採用量化寬鬆政策，個人錢財存入銀行只會持續貶值，利息追不上通膨速度，因此選擇加拿大買樓，更是保住財產價值的絕佳方法。 加拿大推動人口增長政策 由於加拿大是人口密度最低的國家之一，加拿大移民局為了鼓勵外來人口增長，於2020年10月宣布每年要增加40萬人口的目標。在未來人口會持續增長的情況下，加拿大地產局統計指出，全國各城市售掛比，即代表每100個在MLS排盤的樓盤賣出率皆在55%以上，反映加拿大樓市熱銷、越來越多人成為加拿大樓盤業主，樓盤庫存也正在減少中，依據經濟學的供需原則，加拿大樓價自然會增長。   加拿大樓價是多少？了解渥太華、多倫多、溫哥華樓價 加拿大人口主要集中在首都渥太華、多倫多與溫哥華等城市，其中多倫多擁有全國50%的人口數，而溫哥華則是華人比例最高的城市，以下分別列出3大城市的平均樓價： 渥太華樓價 平均約$754,400加幣，換算後（以當前幣值估計）約為$4,036,718港元。 多倫多樓價 平均約$1,354,000加幣，換算後（以當前幣值估計）約為$7,245,118港元。 溫哥華樓價 平均約$1,374,500加幣，換算後（以當前幣值估計）約為$7,354,812港元。   如何在加拿大買樓？認識加拿大買樓5步驟 外國人在加拿大買樓流程相當簡單，只需以下5步驟就可以成為加拿大業主： 1. 申請按揭預批 購買加拿大樓盤前，建議您先評估自身經濟能力，同時向加拿大銀行或民間貸款機構諮詢按揭計劃，並事先申請按揭預批，取得按揭資格。 2. 尋找心儀樓盤 您可上網搜尋加拿大的合法房地產經紀，比較各地區的樓盤走勢、加拿大樓價價格等資料，找尋適合預算、潛力可期的心儀樓盤，並與賣方取得聯繫，支付買樓訂金。 3.聘請律師 與賣方聯繫後，您需要聘請專業房地產律師或有執照的房地產經紀人，詳細檢閱由賣方提供的買賣合約，並確認樓盤條件是否符合加拿大當地法律規範。 4.支付首期、申請海外物業按揭 如確定購買心儀樓盤，則由房地產經紀協助您，與賣方簽署買賣合約，支付買樓首期。之後可在交樓前12月內申辦海外物業按揭，支付後續款項。 5.正式交樓 不論是新樓或二手樓，到雙方約定的交樓日當天，您可以親自驗樓，或委託當地律師代為執行，確認樓況無誤後，交付鑰匙、並向政府完成物業註冊手續，您便正式成為加拿大業主。   如何找心儀加拿大樓盤？加拿大買樓網、房地產經紀推薦 想要尋得適合預算、報酬合理的優質樓盤，您可試著從以下4個管道查看加拿大物業。 1.Zoocasa Zoocasa是站在買家角度思考的樓盤網站，同時擁有多個省份的房地產經紀公司執照，可以讓您用詳細的條件設定，找到心儀的樓盤。 2.Realtor Realtor是全球大型買樓網站，在加拿大有專屬網域，收錄超過21萬筆的樓盤資訊，供您查詢。 3.RE/MAX RE/MAX是服務北美房地的買樓網站，由房地產經紀公司所成立，因此可從他們有提供經紀服務的樓盤物件開始尋找。 4.加拿大房地產協會 聘用由加拿大房地產協會 （Canadian Real Estate Organization） 認可的地產經紀協助搵樓，經紀佣金普遍約為房地產價格的2%~6%左右，且普遍由賣方承擔。   加拿大買樓4大注意事項 1.如何找可靠的地產界行家？ 加拿大畢竟不是香港，跨國買樓很需要專業、值得託付的房地產經紀公司協助，您可透過以下3個問題判斷房地產經紀公司的專業度：         1.「是否熟悉每一個加拿大樓盤及稅務條例？」         2.「能否協助規劃按揭計劃？」         3.「要不要繳付特別費用？」 有些規模不大的房地產經紀公司，在收樓時會額外加收許多費用，千萬要小心。 2.加拿大放租收益好嗎？ 加拿大的租金收益率為3.91%，其中以多倫多為例，租金收益率更在3.9%~5.5%之間，擁有可以期待的放租潛力。不過若將購買的樓盤作為放租用途，您則需要向當地政府支付25%的所得稅。 3.加拿大物業需要購買保險嗎？ 不論加拿大物業是自住或放租用途，都有對應的保險服務，保障您或租客的權益，如遇到火災、偷竊、樓體破損等問題，都可由保險幫您支付損失費用。 4.盤點加拿大買樓費用 以下幫您盤點加拿大購樓會需要支出的費用款項：      1.首期付款      2.按揭按月支付       3.置業稅項         包含：海外買家稅、土地轉讓稅、年度財產稅或空置稅、資本利得稅、商品與服務稅、省銷售稅、房產稅…等，如您購買安大略省的樓房，並在未來4年內成功移民加拿大，理論上可以退還15%的海外買家稅。      4.其他支出         如經紀費、律師費、驗樓費和物業管理費   Raeon International 利安環球協助您完成加拿大買樓事宜 香港Raeon International 利安環球是一站式海外投資專業公司，全方位提供房地產分析、項目營銷、物業管理、法律咨詢，財務策劃及移民服務等項目。在香港及全球多國皆設有直轄辦事處，擁有經驗豐富的專業團隊，掌握加拿大當地樓市走勢，提供完整、可靠的海外房地產資訊，為您細心挑選高收益率的加拿大樓盤，讓您輕鬆當業主放租。 如有加拿大買樓需求，歡迎諮詢我們。   延伸閱讀： – 多倫多樓盤表現如何？認識投資多倫多好處，坐享樓價升值報酬 – 解析溫哥華買樓投資優勢，樓盤環境、買樓程序，一篇看完都掌握