25.01.2021

英國買樓收益

過去一年香港經歷許多波折,英國政府宣布放寬BNO資格與赴英條件,讓港人移居英國、購買英國樓的意慾大增。但是英國樓的收益好嗎?本篇將為您完整解析英國買樓的獲利機會、需知項目與購買流程,幫助您順利成為英國業主。

 

港人可以購買英國樓嗎?

可以,無論您是否為英國公民,或持有BNO證件(英國海外國民身份),即使是外國人也可以在英國購買物業,作為自住或放租用途。英國物業的產權分為永久業權(Freehold)與租賃業權(Leasehold)2種,永久業權代表您可以完全持有土地與樓房;租賃業權則是向地主租用土地長達999年的使用權,可以在租約期滿時續租。租賃業權在英國相當普遍,但要注意每年需向地主繳交地租 (Ground Rent)。

 

英國買樓投資能獲利嗎?英國樓市表現如何?

根據英國地政署 (Land Registry)的UK House Price Index數據顯示,英國過去十年樓價平穩向上,升值達45%。而在租金收益方面,英國的平均租金回報率為5.08%。已全面發展的主要大城市倫敦(London)是國際金融中心,樓市具有非常大的保值潛力,吸引不同地方的人前來作物業投資,只要選對地區,以低價入手,升值能力都能達至5%或以上。另外像是曼徹斯特(Manchester)、伯明翰 (Birmingham))等城市,樓宇平均售價都低於倫敦的一半,加上該地區擁有知名大學、國際企業進駐及大型基礎建設,吸引大量人口到當地工作或居住,因此最適合作為您購買英國樓放租的出發點。

其中,伯明翰(Birmingham),由於獲得英國政府推動20年的大城市計畫,吸引匯豐銀行HSBC英國總部及英國稅務總署HMRC等金融機構進駐,加上未來於高鐵計畫HS2第二階段通車後,往來倫敦僅需50分鐘,可見其升值潛力極大。

城市

倫敦

曼徹斯特

伯明翰

平均售價

£666,842
約707萬港元

£202,734

約215萬港元

£205,703

約218萬港元

每年平均租金收益

£31,464
約33萬港元

£14,784

約15萬港元

£13,740

約14萬港元

 

成為業主前,先了解5個英國買樓須知

英國買樓須知

1.買英國樓可以申請按揭嗎?

可以,海外買家可以向英國的銀行或樓宇協會提出按揭申請,最多可做75%按揭,不過針對海外買家的按揭審核條件比較嚴謹,而利率亦相對英國居民較高。不少海外買家會尋求按揭經紀的服務,比較不同銀行的多種按揭計劃,例如固定利率、浮動利率、Buy-to-Let放租按揭、Interest-only 按揭(還息不還本)等面向,從而選擇最適合自己的按揭計劃。

2.買英國樓要繳哪些稅?

在英國買樓主要繳交4種稅項,分別是印花稅、收入稅、市政稅與資產增值稅:

買英國樓前稅項:

印花稅

英國政府採用累進的稅制,如果買家於全球沒有物業,就可以用一個比較優惠的稅率針對超過£12.5萬的物業交易,都會徵收2~12%的印花稅。如果買家於全球任何地方已經擁有物業的話,就需要在每個稅階上額外加3%印花稅。在2021年4月起,將再額外徵收2%的海外買家稅額。

買英國樓後稅項:

地政稅 (市政稅)

地政稅像香港的差餉,由當地政府徵收的住宅財產稅務,是為用者自付的,需每10月繳交,以支付當地的各項服務。如果是租給客户的話,就會是由租客繳付市政稅;如果是自用的的話,那就需要業主繳付 。市政稅是因應你的物業所在位置而決定需要交多少,想計算自己的物業需要繳交多少市政稅,一般都需要找自己所屬的市議會(City Council),然後在網上輸入所屬的郵政編碼(Postcode),市政稅會由大約£1000 – £3000不等。

個人利得稅 (入息稅/所得稅)

就算是海外買家,在英國當地生產了任何收入扣除所有開支後,都需要繳交個人收入稅。如果是持英國護照的買家,首£12,500可以免稅,如有£12,500 – £50,000就需要收取大約20%稅額;如果是海外買家,例如持有香港護照特區護照, 基本上扣除所有開支後,首37,500英鎊都需要預計大約20%需要交給英國政府。

資產增值稅

在倫敦、曼徹斯特、伯明翰,資產增值稅均為20%。

3. 除了稅項外,買英國樓還有什麼費用支出?

一般在買英國樓的時候,以下所提及的律師費、按揭申請費及傢俬費都是買家買樓時需要注意的。

律師費

很多律師會根據樓價的高低而收取不同的律師費,其後,除了基本的律師費外,很多時候律師都會收取一些雜費,例如土地搜尋費、管理公司轉契費用、政府登記費用等。律師費及雜費合計需要大概£1,000 – £2,500不等來完成整個買賣手續。

按揭申請費

如申請按揭的話,不同的當地銀行會收取不同的按揭申請費用。有部分買家會考慮用按揭中介服務,如果使用中介服務的話,一般他們會收取大概£1,000 – £1,500的服務費。

傢俬費

這是視乎買家是否會需要連傢俬出租。很多時候發展商為了方便買家,於收樓前大約半年的時間都會推出一些產品方便買家於收樓時可以連傢俬出租的。

4.買英國一手樓與二手樓的差別在哪裡?

購買一手樓有眾多好處,包含:

1.一般購買新樓時發展商會提供10年的Building Warranty,不用擔心大額的維修費用。

2.一手樓購買程序簡單清晰,不用擔心二手樓經常出現的業主反價情況。

3.在2018年後新建的樓宇一般已經符合外牆消防建築標準(Cladding report),而部份舊樓若不能符合該標準,買家則無法申請按揭。

至於購買二手樓因為銀行需要審查物業背景資料,作業時間將長達3個月以上。另外,也需注意樓況與周邊環境,以及該物業是否具備通過評級的能源性能證書及煤氣管道,才能放租。

5.可以在英國買樓入籍成為英國公民嗎?

不論是否有在英國買樓,其實都可以申請入籍,主要以是否持有BNO資格為區分標準。由於英國政府宣布2021年1月31日起放寬具備BNO身份的入籍限制,包含擁有BNO資格本人及親屬,都可以直接前往英國,定居5年並獲得永久居留權,再多住1年並通過Life in the UK測試,便可轉籍成為英國公民。

而若是無BNO資格,則需事先透過工作、投資管道取得英國的臨時居留簽證,並連續待滿5年方可申請永久居留權,再住滿1年,完成Life in the UK測試才能入籍。

不過,考慮到您需在當地待滿5年,購買英國樓為自己提供安頓的住所,仍是轉籍過程中不可忽視的部分。

 

英國買樓程序

英國買樓流程不會太複雜,遵循以下6個步驟,便能順利成為英國樓業主:

1.尋找適合樓宇

確認預算及心儀的地區,向物業顧問商諮詢。若有特定需求例如需要準現樓、有車位、聯排別墅、或就近心儀學校等,最好預先向顧問提出。

2.繳交訂金確定買樓

選定了心儀的單位後,需要簽署Reservation Agreement預訂合同,並繳交2千至5千英鎊的訂金以預留單位。

3.聘請律師

在英國買賣流程中買方及賣方均有其代表律師。買家需要聘請律師以處理法律相關事務,包含草擬合約、針對物業進行調查、代表買家交換合同等工作。

4.支付首期及交換合同

支付總樓價5~30%的首期費用及律師費給買家律師,並簽署買賣合同,律師獲授權後便可代表買家交換合同。

5.向銀行申請按揭

在收樓前6個月,買家需聯絡銀行申請物業按揭,銀行會為物業進行估價,同時根據買家的入息、支出、預計租金收入等決定貸款金額及利率。部份買家會使用按揭經紀的服務,為自己選擇最合適的按揭計劃。

6. 預備收樓及出租

收樓時需準備好樓價尾款、印花稅及雜費,並簽署所需法律文件。若買家未能親身出席收樓,亦可委託當地租務公司安排驗樓。如打算出租,最好收樓前一至兩個月預訂傢俬及聯繫租務管理公司處理出租事宜。

 

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