维省政府收紧楼花期印花税优惠 新辣招治标不治本 推高楼价租金

2017年3月24日

最近的维多利亚省预算方案中,州长Daniel Andrews公布了最新的墨尔本地区房产买卖新税制,当中提及到会减却首次置业买家的印花税以协助上车,60万澳币以下的物业将会免印花税, 预料会有25,000名澳洲居民受惠;而购买60万元或以上至75万元将会继续享用原有的印花税优惠。除了首次置业的自住买家外,维省将取消楼花期印花税优惠以及徵收住宅空置税, 以保障本地居民在不断上涨的物价情况下能够买得起自住房屋。

目前於墨尔本购买楼花,买家仅需按照签署合同时的土地价值徵收印花税,为其节省大量的印花税。以一层50万澳币的物业为例, 将节省约2万澳元,需付印花税只需约0.5%。

但维省政府为了确保优惠只适用於真正房屋需求者,将於2017年7月1日起实施新政,该税收优惠将不再适用於投资者。换句话说,投资者的印花税将约高达5.5% ,而海外投资者将约高达12.5%。

增设空置税 以增加房产供应 

另一方面,由於很多投资者空置现持有的物业以等待其资产升值,令市面上房产供应减少。为确保有足够房屋供应,新的预算案中亦提及将徵收住宅空置税,以减少墨尔本市内及中城区的空置房率。由2018年1月1日起,若该住宅一年内空置超过六个月将被徵收额外税项,每年徵收税率为楼价的1% 。

上述两项的税务调整,将为维多利亚省政府提供预计9.2亿澳币或以上的额外财政收入。而政府亦会使用这笔额外收入以针对性地帮助当地居民置业及提供税务优惠。

业界人士称 新政策反推高楼价 协助置业者需根治 增加房产供应    

业内人士称,收紧印花税优惠政策未能即时帮助首次置业者上车,反之将会推高楼价。自住客方面,因楼花期有印花税优惠,当地客自然转向楼花项目,变相需求大增,发展商定价加高亦无可口非。而投资者亦将会把多付的印花税加到售价中,令二手市场价格拉高,最後承受者依然是当地买家,因海外买家不能购买二手楼房。

空置税虽然有助增加房屋供应,但长远而言,还是建议增加房屋建造量,以应付未来墨尔本市内人口暴增。根据CBRE最近的数据显示,墨尔本空置率再创新低,由2.4%降低至1.7%,而悉尼的及布里斯本的空置率则分别由2%升至2.2%丶2.8%升至3.2%, 说明墨尔本市内房屋供应量远低於水平。

笔者的话 

虽然投资者於墨尔本购买房产,印花税支出看似将会增加,而当新税制实施後,墨尔本的印花税将比悉尼高出约3%。但由於墨尔本房地产市场本身价格相对悉尼较低,所以其买房的印花税支出数额亦言,两者均比悉尼低。再加上墨尔本市场上多方面的利好因素,及其空置率不断下降,即使新政策实施,与悉尼房产相比,墨尔本对於海外买家仍有一定的吸引力。重点是,新盘供应有限,而市场消化力强。一般市中心楼花项目推出市场,不用6个月已出售8成,而且当地买家比率上升。

笔者相信当地房地产市场方面, 会像香港一样,即使印花税加强但无阻楼价继续向上。投资者一样会很快适应,始终楼价升幅远远超出税制升幅。

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